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내곡지구 사업결과 평가 사업착수 전 : 사업 타당성 검토 사업종료 후 : 사업 결과 분석 사업성 변동 원인(자산가치 반영) : 사업성 변동 원인을 분석하고 공사가 보유하고 있는 임대주택 등의 자산가치를 반영하여 사업성 결과를 비교하고자 함
공공주택사업 개요 위치 및 규모 : 서울 서초구 내곡동, 신원동 일원 811,615㎡ (약 24.5만 평) 근거법 : 공공주택특별법 시행기간 : 2009~2025년(2022년 현재 입주완료) 토지이용계획 (단위:㎡) 계 : 면적 : 811,615(24.5만평) 계 : 비율 : 100% 유상 : 소계 : 면적 : 354,697(10.7만평) 유상 : 소계 : 비율 : 43.7% 유상 : 주택건설용지 : 면적 : 256,179 유상 : 주택건설용지 : 비율 : 31.6% 유상 : 도시지원시설용지 : 면적 : 31,436 유상 : 도시지원시설용지 : 비율 : 3.9% 유상 : 체육시설 : 면적 : 17,574 유상 : 체육시설 : 비율 : 2.2% 유상 : 주차장 : 면적 : 6,869 유상 : 주차장 : 비율 : 0.8% 유상 : 복합환승센터 : 면적 : 4,090 유상 : 복합환승센터 : 비율 : 0.5% 유상 : 호텔 : 면적 : 3,988 유상 : 호텔 : 비율 : 0.5% 유상 : 교육시설 : 면적 : 2,725 유상 : 교육시설 : 비율 : 0.3% 유상 : 종교시설 : 면적 : 2,402 유상 : 종교시설 : 비율 : 0.3% 유상 : 주유소 : 면적 : 1,978 유상 : 주유소 : 비율 : 0.2% 유상 : 유보지 : 면적 : 27,467 유상 : 유보지 : 비율 : 3.4%
택지조성원가 항목 (단위:천원) 금액 : 1.용지비 : 811,773,607 (지구 보상액 : 811,773,607천원 ÷ 811,615㎡=㎡당 100만원(평당 330만원) ) 금액 : 2.용지부담금 : 14,388,749 금액 : 3.조성비 : 97,195,551 금액 : 4.기반시설설치비 : 123,337,405 금액 : 5.이주대책비 : 2,317,312 금액 : 6.직접인건비 : 3,671,544 금액 : 7.판매비 : 3,894,932 금액 : 8.일반관리비 : 8,842,547 금액 : 9.자본비용 : 38,665,377 금액 : 10.그 밖의 비용 : -145,751,622 금액 : 내곡지구 조성원가 : 958,335,402 비고 : 내곡지구 조성원가 : 내곡지구 조정원가 ㎡당 원가 2,701,842원(평당 890만원) 전용84㎡ 아파트 - 시세 18억 - 토지 14억 - 토지면적 58.2㎡(㎡당 토지가격 24,052,0000원(평당 7,950만원)) 유상면적 : 354,697㎡ 43.7% 무상면적 : 456,918㎡ 56.3% 면적 합계 : 811,615㎡ 100.0% *유상면적 : 지구 전체 사업면적 중 무상면적을 제외하고 실제 택지로 매각가능한 토지를 의미하며,원가산정의 대상임 *무상면적 : 지구 전체 사업면적 중 국가 또는 지자체에 무상으로 귀속되는 면적으로 도로, 공원 등 공공시설 면적이 해당됨
주택공급 현황 * 내곡지구 세대수 총괄표 합계 : 분양 : 2,214(50%) 합계 : 장기전세 : 1,028(24%) 합계 : 공공임대 : 1,110(26%) 합계 : 총계 : 4,352(100%) 1단지 : 분양 1,049세대 / 장기전세 215세대 2단지 : 분양 219세대 / 장기전세 177세대 / 공공임대 681세대 3단지 : 분양 320세대 / 장기전세 162세대 5단지 : 분양 395세대 / 장기전세 152세대 6단지 : 분양 162세대 / 장기전세 81세대 / 공공임대 342세대 7단지 : 분양 69세대 / 장기전세 241세대 도시형생활주택 : 공공임대 87세대 * 임대주택 확보기준: 국토교통부 25%, 서울시50%
사업계획 변경내용 주택건설 계획변경(단위:호) 계 : 최초 타당성 분석(A) : 4,059 계 : 2022.09.현재(B) : 4,352 계 : 차이(B-A) : 293 공공분양 : 최초 타당성 분석(A) : 2,149 공공분양 : 2022.09.현재(B) : 2,214 공공분양 : 차이(B-A) : 65 장기전세 : 최초 타당성 분석(A) : 888 장기전세 : 2022.09.현재(B) : 1,028 장기전세 : 차이(B-A) : 140 공공임대 : 최초 타당성 분석(A) : 1,022 공공임대 : 2022.09.현재(B) : 1,110 공공임대 : 차이(B-A) : 88 ※ 당초 대비 293호 증가(임대주택 228호 포함) 토지이용계획 변경 (단위:㎡) 계 : 최초 타당성 분석(A) : 811,615 계 : 2022.09.현재(B) : 811,615 계 : 차이(B-A) : 0 주택건설용지 : 최초 타당성 분석(A) : 256,080 주택건설용지 : 2022.09.현재(B) : 256,179 주택건설용지 : 차이(B-A) : 99 도시지원시설용지 : 최초 타당성 분석(A) : 31ㅡ930 도시지원시설용지 : 2022.09.현재(B) : 31ㅡ436 도시지원시설용지 : 차이(B-A) : -494 공원녹지 : 최초 타당성 분석(A) : 219,064 공원녹지 : 2022.09.현재(B) : 218,679 공원녹지 : 차이(B-A) : -385 교육시설 : 최초 타당성 분석(A) : 13,236 교육시설 : 2022.09.현재(B) : 24,355 교육시설 : 차이(B-A) : 11,119 도로 : 최초 타당성 분석(A) : 90,370 도로 : 2022.09.현재(B) : 90,540 도로 : 차이(B-A) : 170 복합환승센터용지 : 최초 타당성 분석(A) : 4,071 복합환승센터용지 : 2022.09.현재(B) : 4,090 복합환승센터용지 : 차이(B-A) : 19 체육시설 : 최초 타당성 분석(A) : 28,195 체육시설 : 2022.09.현재(B) : 17,574 체육시설 : 차이(B-A) : -10,621 종교시설 : 최초 타당성 분석(A) : 2,400 종교시설 : 2022.09.현재(B) : 2,402 종교시설 : 차이(B-A) : 2 주차장 : 최초 타당성 분석(A) : 6,869 주차장 : 2022.09.현재(B) : 6,869 주차장 : 차이(B-A) : 0 주유소 : 최초 타당성 분석(A) : 1,967 주유소 : 2022.09.현재(B) : 1,967 주유소 : 차이(B-A) : 0 호텔 : 최초 타당성 분석(A) : 4,000 호텔 : 2022.09.현재(B) : 3,888 호텔 : 차이(B-A) : -12 유보지 : 최초 타당성 분석(A) : 54,363 유보지 : 2022.09.현재(B) : 54,473 유보지 : 차이(B-A) : 110 훼손지복구용지 : 최초 타당성 분석(A) : 99,070 훼손지복구용지 : 2022.09.현재(B) : 99,063 훼손지복구용지 : 차이(B-A) : -7 ※ 당초 대비 체육시설은 10,621㎡ 감소한 반면 교육시설은 11,119㎡ 증가
사업방식 및 이익구조 사업방식 : 수용 또는 사용방식 사업시행자 : 서울주택도시공사 인허가권자 : 국토교통부 유보지 : 54,473㎡, 6.7% 부양주택 : 138,289㎡,17% 자체 주택건설용지 : 223,924㎡, 27,6% 임대주택 : 85,635㎡, 10.6% 매각용지 : 103,306㎡, 12.7% 공공주택용지 : 25,855㎡, 3.2% 기타매각용지 : 77,451㎡, 9.5% * 조성원가 또는 감점가액으로 매각 무상공급용지 : 429,912㎡, 53% * 공원, 광장 등 지자체 등에 무상 공급 * 공통주택건설용지 249.779㎡ 중 90%인 7개 필지 223.924㎡는 SH자체개발, 10%인 1개 필지 25,855㎡는 민간에 매각 * 개발이익의 배분 - 공공 : SH 이익 : 택지 및 주택의 분양이익, 임대주택 자산 취득 지자체 이익 : 지구 내 공원, 광장 녹지 등 취득(무상공급) - 민간 : 매각용지의 주택, 업무시설 등 분양이익
기발시설 등 무상공급현황 공사는 택지개발사업을 통하여 시민을 위한 기반시설 등을 조성하여 무상제공 무상공급 면적 429,912㎡ (단위:㎡) 공원녹지 218,679(51%) 교육시설용지 21,630(5%) 도로 90,540(21%) 훼손지 복구용지 99,063(23%) * 전체 개발？거 811,615㎡ 중 약 53%인 429,912㎡를 지방자체단체에 공원녹지, 교육시설용지, 도로 및 훼손지를 복구한 용지로 무상공급 총면적 : 811,615 무상공급 용도 및 면적 : 계 : 429,912 무상공급 용도 및 면적 : 공원녹지 : 218,679 무상공급 용도 및 면적 : 교육시설용지 : 21,630 무상공급 용도 및 면적 : 도로 : 90,540 무상공급 용도 및 면적 : 훼손지 복구용지 : 99,063
내곡 분양원가 공개현황 분양 세대수 : 1단지 : 1,049 분양 세대수 : 2단지 : 219 분양 세대수 : 3단지 : 320 분양 세대수 : 5단지 : 395 분양 세대수 : 6단지 : 162 분양 세대수 : 7단지 : 69 대지면적(1,000㎡) : 1단지 : 69 대지면적(1,000㎡) : 2단지 : 10 대지면적(1,000㎡) : 3단지 : 14 대지면적(1,000㎡) : 5단지 : 22 대지면적(1,000㎡) : 6단지 : 11 대지면적(1,000㎡) : 7단지 : 5 공급면적(1,000㎡) : 1단지 : 132 공급면적(1,000㎡) : 2단지 : 24 공급면적(1,000㎡) : 3단지 : 36 공급면적(1,000㎡) : 5단지 : 45 공급면적(1,000㎡) : 6단지 : 15 공급면적(1,000㎡) : 7단지 : 7 용적률(%) : 1단지 : 190.31 용적률(%) : 2단지 : 229.03 용적률(%) : 3단지 : 247.67 용적률(%) : 5단지 : 206.02 용적률(%) : 6단지 : 139.55 용적률(%) : 7단지 : 129.26 공급시기 : 1단지 : 2013.10. 공급시기 : 2단지 : 2014.07. 공급시기 : 3단지 : 2013.07. 공급시기 : 5단지 : 2013.07. 공급시기 : 6단지 : 2014.07. 공급시기 : 7단지 : 2013.04. 준공시기 : 1단지 : 2014.08. 준공시기 : 2단지 : 2015.05. 준공시기 : 3단지 : 2014.05. 준공시기 : 5단지 : 2014.04. 준공시기 : 6단지 : 2015.02. 준공시기 : 7단지 : 2013.09. 택지조성 원가(㎡당) : 1단지 : 1,423 택지조성 원가(㎡당) : 2단지 : 1,183 택지조성 원가(㎡당) : 3단지 : 1,093 택지조성 원가(㎡당) : 5단지 : 1,314 택지조성 원가(㎡당) : 6단지 : 1,940 택지조성 원가(㎡당) : 7단지 : 2,087 택지조성 원가(㎡당) : 평균 : 1,507 택지조성 원가(㎡당) : 35평 기준 : 1.78억 택지조성 원가(평당) : 1단지 : 4,703 택지조성 원가(평당) : 2단지 : 3,909 택지조성 원가(평당) : 3단지 : 3,615 택지조성 원가(평당) : 5단지 : 4,344 택지조성 원가(평당) : 6단지 : 6,412 택지조성 원가(평당) : 7단지 : 6,900 택지조성 원가(평당) : 평균 : 4,981 택지조성 원가(평당) : 35평 기준 : 1.78억 건설원가(㎡당) : 1단지 : 1,726 건설원가(㎡당) : 2단지 : 1,719 건설원가(㎡당) : 3단지 : 1,900 건설원가(㎡당) : 5단지 : 2,040 건설원가(㎡당) : 6단지 : 2,017 건설원가(㎡당) : 7단지 : 2,353 건설원가(㎡당) : 평균 : 1,959 건설원가(㎡당) : 35평 기준 : 2.31억 건설원가(평당) : 1단지 : 5,708 건설원가(평당) : 2단지 : 5,683 건설원가(평당) : 3단지 : 6,281 건설원가(평당) : 5단지 : 6,744 건설원가(평당) : 6단지 : 6,668 건설원가(평당) : 7단지 : 7,778 건설원가(평당) : 평균 : 6,477 건설원가(평당) : 35평 기준 : 2.31억 분양원가(㎡당) : 1단지 : 3,149 분양원가(㎡당) : 2단지 : 2,902 분양원가(㎡당) : 3단지 : 2,993 분양원가(㎡당) : 5단지 : 3,354 분양원가(㎡당) : 6단지 : 3,957 분양원가(㎡당) : 7단지 : 4,440 분양원가(㎡당) : 평균 : 3,466 분양원가(㎡당) : 35평 기준 : 4.09억 분양원가(평당) : 1단지 : 10,411 분양원가(평당) : 2단지 : 9,592 분양원가(평당) : 3단지 : 9,896 분양원가(평당) : 5단지 : 11,088 분양원가(평당) : 6단지 : 13,080 분양원가(평당) : 7단지 : 14,678 분양원가(평당) : 평균 : 11,458 분양원가(평당) : 35평 기준 : 4.09억 분양가격(㎡당) : 1단지 : 4,582 분양가격(㎡당) : 2단지 : 3,536 분양가격(㎡당) : 3단지 : 3,946 분양가격(㎡당) : 5단지 : 4,249 분양가격(㎡당) : 6단지 : 4,390 분양가격(㎡당) : 7단지 : 4,530 분양가격(㎡당) : 평균 : 4,206 분양가격(㎡당) : 35평 기준 : 4.86억 분양가격(평당) : 1단지 : 15,147 분양가격(평당) : 2단지 : 11,689 분양가격(평당) : 3단지 : 13,045 분양가격(평당) : 5단지 : 14,046 분양가격(평당) : 6단지 : 14,512 분양가격(평당) : 7단지 : 14,975 분양가격(평당) : 평균 : 13,902 분양가격(평당) : 35평 기준 : 4.86억 분양수익 수익률(%) : 1단지 : 31.1=3 분양수익 수익률(%) : 2단지 : 17.9 분양수익 수익률(%) : 3단지 : 24.1 분양수익 수익률(%) : 5단지 : 21.1 분양수익 수익률(%) : 6단지 : 9.9 분양수익 수익률(%) : 7단지 : 2.0 분양수익 수익률(%) : 평균 : 25.4
실제 자산가치를 반영한 사업수지 분석 2012년 5월 최초 타당성 분석(단위:억원) 수입(A) : 타당성분석(2012.5) : 20,664 지출(B) : 타당성분석(2012.5) : 18,199 사업수지(A-B) : 타당성분석(2012.5) : 2,465 공사 자산가치를 반영한 사업수지 분석 (단위:억원) 수입(A) : 취득가액기준 : 20,465 수입(A) : 공시가격기준 : 20,465 지출(B) : 취득가액기준 : 20,355 지출(B) : 공시가격기준 : 20,355(보상, 간접비,금융비용 증가) 사업수지(A-B) : 취득가액기준 : 110 사업수지(A-B) : 공시가격기준 : 110 자산가치반영(C) : 취득가액기준 : 4,339 자산가치반영(C) : 공시가격기준 : 12,953 사업수지(A-B+C) : 취득가액기준 : 4,449 사업수지(A-B+C) : 공시가격기준 : 13,063 자산가치 미반영 > 공시가격 자산가치 반영시 최초 타당성분석 대비 5.3배 수준 사업장 향상(2,465억원 > 1조 3,063억원) 자산가치(임대주택)상승 (단위:억원) 계 : 호수 : 2,138 계 : 취득가액 : 4,339(2) 계 : 공시가격 : 12,953(6) 장기전세 : 호수 : 1,028 장기전세 : 취득가액 : 2,338(2.3) 장기전세 : 공시가격 : 8,302(8.1) 공공임대 : 호수 : 1,110 공공임대 : 취득가액 : 2,001(1.8) 공공임대 : 공시가격 : 4,651(4.2) *취득가액, 장부가액 : 2021.12.31 결산기준 *공시가격 : 2021.06.01. 기준 *괄호안의 금액은 호다아단가임 * 공공분양 2,214호의 분양수익은 2,882억임(분양가격(1조 1,329억)에서 분양원가(8,447억)를 차감)
건물분양주택으로 공급시 사업수지 분석 공공분양(2,214)호를 건물분양주택으로 공급했다면 >>> 공공분양과 건물분양주택 세대수 변화없음 건물분양주택 공급시 사업수지 분석(단위:억원) 수입(A) : 취득가액기준 : 17,478 수입(A) : 공시가격기준 : 17,478 지출(B) : 취득가액기준 : 20,355 지출(B) : 공시가격기준 : 20,355 사업수지(A-B) : 취득가액기준 : -2,877 사업수지(A-B) : 공시가격기준 : -2,877 자산가치반영(C) : 취득가액기준 : 6,674 자산가치반영(C) : 공시가격기준 : 26,773 사업수지(A-B+C) : 취득가액기준 : 3,797 사업수지(A-B+C) : 공시가격기준 : 23,896 *건물분양주택 분양가액 : 시세 50% 가정(호당 2.6~4.95억원, 전용 59~114㎡) *건물분양주택으로 공급시 사업수지 증가(1조 3,063억원 > 2조 3,896억원)
용적률 450% 건물분양주택으로 공급시 사업수지 분석 건물분양주택(용적률 450%)으로 공급한다고 가정할 경우 변경되는 세대수 계 : 공공분양 : 4,352 계 : 건물분양주택 : 11,098 분양주택 : 공공분양 : 2,214 분양주택 : 건물분양주택 : 8,960(6,746세대 증가 (전용59㎡가정)) 장기전세 : 공공분양 : 1,028 장기전세 : 건물분양주택 : 1,028 공공임대 : 공공분양 : 1,110 공공임대 : 건물분양주택 : 1,110 건물분양주택(용적률 450%) 공급시 사업수지 분석(단위:억원) 수입(A) : 취득가액기준 : 35,017 수입(A) : 공시가격기준 : 35,017 지출(B) : 취득가액기준 : 30,162 지출(B) : 공시가격기준 : 30,162 사업수지(A-B) : 취득가액기준 : 4,855 사업수지(A-B) : 공시가격기준 : 4,855 자산가치반영(C) : 취득가액기준 : 6,674 자산가치반영(C) : 공시가격기준 : 26,773 사업수지(A-B+C) : 취득가액기준 : 11,529 사업수지(A-B+C) : 공시가격기준 : 31,628 *추가 공급가능한 6,746세대 건ㅁ루분양금액(호당 2.6억원, 전용59㎡가정) *용적률 450% 분양주택 공급 시 자산가치 및 현금수지가 증가하여 사업수지 증가(1조 3,063억원 > 3조 1,628억원)
건물분양주택 공급시 자산 비교 현재 - 임대주택 : 2,138호 - 용지 : 85,635㎡(임대주택 용지) 전체면적의 11% 자산가치 1조 2,953억원 건물분양주택 * 건물분양주택 도입시 138,289㎡용지 추가 확보 가능 - 임대주택 : 2,138호 - 용지 : 223,924㎡(임대주택용지+건물분양주택용지) 전체면적의 28% 자산가치 2조 6,773억원 *공사는 건물분양주택공급으로 시민을 위한 저렴한 주택을 공급하고 공공자산가치를 증대시킬 계획
제도개선 추진사항 사업타당성현황 현행 : 최초 취득시 용도의 토지가격 * 지가상승률(건물의 가치 미인정) 변경 : 변경되는 용도의 토지가격과 공동주택공시가격을 적용하여 공정가치를 인정 회계기준 현행 : 일반기업회계기준 - 최초 토지 및 건물 취득가격 - 자산가치 상승 불인정 - 건물 취득가격 기준 감가상각 적용 변경 : 한국채택국제회계기준(K-IFRS) - 토지 및 건물의 공정가치 인정 - 자산가치 상승 인정 - 감가상각 미적용

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